Utleie-skattekalkulator

Skatt på utleie av bolig 2026: kalkulator for sokkel, hel bolig, Airbnb og hytte

Av Arkfabrikken · Publisert 22. oktober 2026 · Sist kontrollert mot kildene 22. oktober 2026

Skatt på utleie av bolig 2026: kalkulator for sokkel, hel bolig, Airbnb og hytte

Leier du ut sokkelen, en hybel, hele leiligheten eller boligen på Airbnb? Om du må betale skatt, avhenger nesten bare av hva du leier ut og hvor lenge hvert leieforhold varer. Noe utleie er helt skattefritt, noe beskattes etter en sjablong, og noe skal regnskapsbehandles med fradrag for kostnader. Velg din situasjon i kalkulatoren, så ser du hvilken regel som gjelder og et anslag på skatten for 2026.

Kort fortalt (inntektsåret 2026)

  • Sokkel eller hybel i egen bolig, langtid (30 dager eller mer): skattefritt hvis du selv bruker minst halvparten av boligen, regnet etter utleieverdi.
  • Hele eller mer enn halve egen bolig, langtid: skattefritt hvis leieinntekten er inntil 20 000 kr i året. Er den høyere, er all leie skattepliktig, med fradrag for kostnader.
  • Korttid (under 30 dager) i egen bolig, og egen hytte: 15 000 kr skattefritt per bolig, og 85 % av resten er skattepliktig. Ingen fradrag for kostnader.
  • Utleiebolig, sekundærbolig og utleiehytte: all leie er skattepliktig, men du får fradrag for kostnadene.
  • Skattepliktig utleieinntekt beskattes normalt med 22 %.

Kalkulator: skatt på utleie av bolig og hytte

Anslag med 2026-regler. Alt regnes ut i nettleseren din – ingenting sendes noe sted.

–

–

Slik regner kalkulatoren: Den bruker reglene i skatteloven § 7-2 og Skatte-ABC for inntektsåret 2026, og 22 % skatt på alminnelig inntekt. Ikke med: kombinasjon av korttid og langtid i samme bolig, sameie der hver eier har sin egen boenhet, overgangsregler for vedlikehold når egen bolig blir utleiebolig, utleie som er næringsvirksomhet, og 18,5 % i innsatssonen i Finnmark og Nord-Troms. Om du bruker «minst halvparten» av boligen, og om hytta fortsatt er din egen fritidsbolig, er en vurdering du må gjøre selv. Anslaget er ikke skatteråd.

Leier du ut mer enn én enhet, eller vil du ha tallene klare til skattemeldingen? Utleieregnskap er et regneark som finner riktig regel per enhet, holder styr på leie og kostnader, og viser hva du fører i skattemeldingen.

1. Sokkel og hybel: skattefritt når du bruker minst halvparten

Leier du ut en del av boligen du selv bor i, og hvert leieforhold varer i 30 dager eller mer, er leieinntekten skattefri hvis du selv bruker minst halvparten av boligen, regnet etter utleieverdien (skatteloven § 7-2 første ledd bokstav a). Det er altså ikke kvadratmeter som avgjør, men hva de ulike delene av boligen ville vært verdt å leie ut. Typiske eksempler er en sokkelleilighet eller en hybel i enebolig (Skatte-ABC B-17-4.4).

Unntaket gjelder ikke for flermannsboliger – for eksempel en bolig med tre eller flere leiligheter, eller to leiligheter pluss en selvstendig hybel. Da regnskapsbehandles utleien (skatteloven § 7-2 tredje ledd).

2. Hele boligen: 20 000-kronersgrensen

Leier du ut hele boligen, eller mer enn halvparten av den, i 30 dager eller mer – for eksempel mens du jobber et annet sted et halvår – er leieinntekten skattefri hvis den er inntil 20 000 kr i inntektsåret (skatteloven § 7-2 første ledd bokstav b). Går du over 20 000 kr, blir all langtidsleie for året skattepliktig, ikke bare det som overstiger. Til gjengjeld får du da fradrag for kostnadene (Skatte-ABC B-17-4.5).

Eksempel: 19 000 kr i leie gir 0 kr i skatt. 21 000 kr i leie og 6 000 kr i kostnader gir 15 000 kr skattepliktig og ca. 3 300 kr i skatt. Det lønner seg å vite hvor grensen går.

3. Airbnb og hytte: 15 000 kr og 85 %-regelen

Korttidsutleie av egen bolig (hvert leieforhold kortere enn 30 dager) og utleie av egen hytte du selv bruker, følger skatteloven § 7-2 annet ledd: de første 15 000 kr per bolig per år er skattefrie, og 85 % av det som overstiger, er skattepliktig. Du regner av brutto leie og får ikke fradrag for kostnader. Grensen var 10 000 kr til og med 2024, og ble hevet til 15 000 kr fra inntektsåret 2025.

Vi har skrevet en egen guide med flere eksempler, sameie og vanlige feil: Skatt på utleie av hytte og Airbnb.

4. Utleiebolig: skatt av overskuddet

Eier du en bolig du ikke bor i selv – en sekundærbolig, en utleieleilighet eller en hytte som i praksis er en utleiehytte – er all leieinntekt skattepliktig. Til gjengjeld får du fradrag for kostnadene, og du betaler 22 % skatt av overskuddet. Går utleien med underskudd, kan underskuddet trekkes fra annen inntekt (Skatteetaten: skatt når du leier ut).

Typiske fradrag (Skatteetaten og Skatte-ABC B-18):

  • Kommunale avgifter, eiendomsskatt og forsikring
  • Felleskostnader – men ikke avdrag eller renter på fellesgjeld
  • Vedlikehold (ikke påkostning, altså oppgradering til en bedre standard)
  • Strøm, oppvarming og vask hvis du betaler det selv
  • Annonsering og formidling, og gebyr for depositumskonto
  • Reiser til utleieenheten, for eksempel med bil etter 3,50 kr per km i 2026
  • Møbler og inventar som er kjøpt hovedsakelig til utleien og koster under 30 000 kr, kan trekkes fra i kjøpsåret

Renter på boliglånet føres som vanlig rentefradrag i skattemeldingen, ikke som en utleiekostnad. De er derfor ikke med i kalkulatoren.

5. Skattemeldingen

Skattepliktig utleie skal føres i skattemeldingen. Fristen er 30. april for lønnstakere og pensjonister, og 31. mai hvis du har enkeltpersonforetak. Utleieformidlere rapporterer leieinntekter til Skatteetaten, men det er du som har ansvaret for at tallene er riktige, også når noe er forhåndsutfylt (Skatteetaten).

  1. Avklar hvilken type utleie det er for hver enhet (se kalkulatoren).
  2. Sjekk lengden på hvert leieforhold: under 30 dager er korttid.
  3. Summer brutto leie per bolig – før provisjon, med vask og strøm som leietakeren betaler.
  4. Ta vare på kvitteringer for kostnader hvis utleien skal regnskapsbehandles.
  5. Kontroller det forhåndsutfylte i skattemeldingen, og før opp det som mangler.

Kilder

Artikkelen er generell informasjon og ikke juridisk, skattefaglig eller økonomisk rådgivning. Kalkulatoren gir et anslag, ikke et fasitsvar. Regler og satser kan endres – sjekk alltid kildene, og spør en regnskapsfører eller Skatteetaten hvis du er i tvil. Sist kontrollert 22. oktober 2026. Fant du en feil? Skriv til post@arkfabrikken.no.