Fradrag ved utleie av bolig: vedlikehold eller påkostning? Kalkulator og eksempler
Leier du ut en bolig og skal skatte av leieinntektene, kan du trekke fra kostnadene ved utleien. Men ikke alt du bruker penger på, gir fradrag: Vedlikehold er fradragsberettiget, påkostning er det ikke. Har du bodd i boligen selv de siste fem årene, er også vedlikeholdsfradraget begrenset. Her er reglene fra Skatteetaten, eksempler på hva som er hva, og en kalkulator som regner ut fradrag og skatt.
Kort fortalt
- Vedlikehold – å sette boligen tilbake til den standarden den hadde – gir fradrag. Påkostning – å gjøre den bedre eller endre den – gir ikke fradrag i leieinntekten, men kan trekkes fra ved et senere skattepliktig salg.
- Har boligen vært skattefri (fritaksbehandlet) i 1–5 av de siste fem årene, får du fullt fradrag for de første 10 000 kr vedlikehold. Av resten får du 50–90 %.
- Leier du ut mindre enn 6 måneder det første året etter at du har bodd der selv, får du ikke fradrag for vedlikehold det året.
- Du får også fradrag for blant annet kommunale avgifter, forsikring, felleskostnader (uten fellesgjeld), annonsering, reiser og innbo under 30 000 kr.
- Overskuddet skattlegges normalt med 22 % (Skatteetaten).
Gjelder når leieinntekten er skattepliktig. Er du usikker på om du skal skatte i det hele tatt, start med kalkulatoren for skatt på utleie. Ved korttidsutleie av egen bolig eller hytte du bruker selv, får du ikke fradrag for kostnader.
Kalkulator: fradrag og skatt for utleiebolig
Anslag for skattepliktig utleie som ikke er næring. Alt regnes ut i nettleseren din – ingenting sendes noe sted.
Anslått skatt på utleien:
–
| Leieinntekter | – |
| − løpende kostnader | – |
| − reiser | – |
| − møbler og innbo | – |
| − vedlikehold du får fradrag for | – |
| Overskudd | – |
|---|
Slik regner kalkulatoren: leieinntekter minus kostnadene du har lagt inn. Vedlikeholdet begrenses etter tabellen fra Skatteetaten (10 000 kr fullt, deretter 50/60/70/80/90 % for 5/4/3/2/1 år med fritak). Skatten er 22 % av overskuddet. Et underskudd gir normalt fradrag i annen inntekt med 22 %. Ikke med: utleie som regnes som næring (skatt opp mot 50,6 %), saldoavskrivning av innbo over 30 000 kr, 15 %-regelen for møblert utleie, verdien av eget arbeid og renter på lån. Anslaget er ikke skatteråd.
Hold styr på kostnadene gjennom året. I Utleieregnskap fører du leieinntekter og kostnader for utleieboligen eller hytta, med fradrag for blant annet kommunale avgifter, forsikring, felleskostnader, vedlikehold, innbo og kjøring – og vedlikeholdsbegrensningen når tidligere egen bolig blir utleiebolig.
1. Vedlikehold eller påkostning?
Skatteetaten skiller mellom to typer kostnader på boligen (Skatteetaten: skatt når du leier ut bolig og eiendom):
- Vedlikehold er arbeid som setter eiendommen tilbake i den stand den tidligere har vært i. Det gir fradrag.
- Påkostning er kostnader som gjør eiendommen bedre, eller som endrer den. Det gir ikke fradrag i leieinntekten, men kan trekkes fra ved et senere skattepliktig salg.
Oppgraderer du fra normal til høy standard, er forskjellen mellom de to påkostning. Skatte-ABC har et eksempel: Å pusse opp et bad til samme standard som før ville kostet 300 000 kr, men du velger en høyere standard til 400 000 kr. Da får du fradrag for 300 000 kr som «tenkt vedlikehold», og de siste 100 000 kr er påkostning. Forutsetningen er at badet faktisk trengte oppussing (Skatte-ABC: Vedlikehold; skatteloven § 6-11).
2. Eksempler fra Skatteetaten
| Vedlikehold – gir fradrag | Påkostning – gir ikke fradrag |
|---|---|
| Reparasjoner til samme standard som tidligere | Førstegangs maling av huset |
| Maling av hus eller rom som var malt tidligere | Riving og flytting av vegg for å lage større rom |
| Utskifting av gulv, panel og vinduer til samme standard | Utvidelse av det elektriske anlegget eller røropplegget |
| Sliping av parkett | Innsetting av peis |
| Utskifting av røropplegg | Merkostnaden ved å bytte vedovn til pelletsovn |
| Ny varmtvannsbereder av tilsvarende størrelse | Å flytte badet til et annet rom |
| Nytt badekar, blandebatteri og kraner til samme standard | Første gangs asfaltering |
| Ny kjøkkeninnredning som etter dagens nivå tilsvarer samme standard | Opparbeiding av tomt (vann, avløp, vei og strøm) |
| Vedlikehold av vei eller gårdsplass som var asfaltert fra før |
Kilde: Skatteetaten: skatt når du leier ut bolig og eiendom. Skatteetaten har også et skjema for spesifikasjon av vedlikehold og påkostning som kan hjelpe deg å fordele kostnadene.
3. Begrenset fradrag etter at du har bodd der selv
Har du brukt boligen selv, og leieinntektene nå er skattepliktige, gjelder to begrensninger hvis boligen har vært fritaksbehandlet (skattefri) i ett eller flere av de fem siste årene. Begrensningene gjelder ikke hvis du har kjøpt boligen bare for å leie den ut og ikke bruker den selv.
- Under 6 måneder utleie det første året: ingen fradrag for vedlikehold det første utleieåret. Tiden boligen står tom etter at du flyttet ut, regnes ikke som utleid.
- Ellers de første fem utleieårene: fullt fradrag for de første 10 000 kr, og deretter en andel av resten:
| År med fritak i siste femårsperiode | Fradrag for vedlikehold |
|---|---|
| 5 år | 10 000 kr + 50 % av det som overstiger 10 000 kr |
| 4 år | 10 000 kr + 60 % |
| 3 år | 10 000 kr + 70 % |
| 2 år | 10 000 kr + 80 % |
| 1 år | 10 000 kr + 90 % |
| 0 år | Fullt fradrag |
Skatteetatens eksempel: Du har bodd i boligen i mer enn fem år og leier den ut. Første året bruker du 100 000 kr på vedlikehold. Fradraget blir 10 000 + 50 % × 90 000 = 55 000 kr. Bruker du like mye året etter, blir fradraget 10 000 + 60 % × 90 000 = 64 000 kr. Se også Skatte-ABC: Bolig – utleie (regnskapsbehandling).
4. Andre kostnader du får fradrag for
- Kommunale avgifter og eiendomsskatt for den utleide boligen. Formuesskatt gir ikke fradrag.
- Bolig- og innboforsikring for den utleide boligen.
- Felleskostnader til borettslaget eller sameiet – men ikke den delen som er avdrag eller renter på fellesgjeld.
- Annonsering, formidling og visning for å skaffe leietakere.
- Strøm, oppvarming og renhold hvis det er du som betaler, også når det er inkludert i leien.
- Reiser i forbindelse med utleien, for eksempel visninger, vedlikehold og tilsyn. Med privatbil får du fradrag etter satsen for yrkeskjøring.
- Gebyr for depositumskonto, festeavgift og kostnader til oppmåling av arealet.
Kilde for hele listen: Skatteetaten: skatt når du leier ut bolig og eiendom.
5. Møbler og innbo
- Møbler og innbo som er kjøpt hovedsakelig for utleien, som slites eller eldes, og som koster under 30 000 kr (eller varer under tre år), kan trekkes fra i sin helhet i kjøpsåret.
- Koster det 30 000 kr eller mer, avskrives det med 20 % i året (saldogruppe d).
- Leier du ut fullt møblert i under tre år, og bruker møblene selv før og etter, kan du i stedet trekke fra 15 % av brutto leieinntekt.
6. Eget arbeid
Gjør du vedlikeholdet selv, kan du få fradrag for verdien av arbeidet – men bare hvis du fører samme beløp som inntekt samme år. Det går altså i null for skatten. Eget arbeid på påkostning gir ikke fradrag, men verdien kan legges til inngangsverdien ved et senere salg (Skatteetaten).
7. Sjekkliste
- Ta vare på alle kvitteringer for boligen du leier ut.
- Merk hver kostnad som vedlikehold, påkostning eller løpende kostnad.
- Ved oppgradering: del kostnaden i vedlikehold (samme standard) og påkostning (merkostnaden).
- Har du bodd der selv: tell hvor mange av de siste fem årene boligen var skattefri.
- Trekk renter og avdrag på fellesgjeld ut av felleskostnadene.
- Før kjøring med dato, formål og km.
- Ta vare på påkostningskvitteringene – de kan gi fradrag ved salg.
Kilder
- Skatteetaten: skatt når du leier ut bolig og eiendom
- Skatte-ABC: Vedlikehold
- Skatte-ABC: Bolig – utleie (regnskapsbehandling)
- Skatteloven § 6-11
- Skatteetaten: satser for bilgodtgjørelse 2026
Få påminnelse før fristene (valgfritt)
Helt frivillig – kalkulatoren og guidene er gratis uansett. Meld deg på nyhetsbrevet hvis du vil ha:
- Påminnelse før fristene for skattemelding, forskuddsskatt og mva – så du ikke glemmer dem
- Lanseringsrabatten (koden LANSERING, 20 % ut 2026) i velkomst-e-posten, så du har den når du trenger den
- Korte, praktiske tips om regneark, skatt, utleie og konfirmasjon
Artikkelen er generell informasjon og ikke juridisk, skattefaglig eller økonomisk rådgivning. Kalkulatoren gir et anslag, ikke et fasitsvar. Regler og satser kan endres – sjekk alltid kildene, og spør en regnskapsfører eller Skatteetaten hvis du er i tvil. Sist kontrollert 24. oktober 2026. Fant du en feil? Skriv til post@arkfabrikken.no.